COMPRAR CASA PER AFFITTARLA: E’ PROPRIO UN AFFARE?

28 Gennaio 2010

di Gianluigi De Marchi per dituttounblog.com

In Spagna la crisi dell’immobiliare è così pesante che si è arrivati al “prendi due, paghi uno”: chi compra da un costruttore due appartamenti, ne paga uno solo; negli Stati Uniti e in Gran Bretagna i prezzi sono scesi con percentuali a due cifre. In Italia invece le quotazioni immobiliari tengono, e sembra non tramontare mai il “mito del mattone”, quella persistente convinzione che l’investimento immobiliare sia l’unico sicuro che garantisca un buon rendimento ed una costante rivalutazione del capitale. E così gli italiani comprano casa non solo per abitarvi, ma anche per affittare l’unità immobiliare e ricavarne un reddito.

E’ giusta l’idea di destinare i propri risparmi ad acquistare case per gli altri per beneficiare di una rendita? Come sempre, la risposta giusta è: dipende.

Una recente ricerca compiuta da Il Sole/24 ore ha sottolineato che il fascino del mattone dipende in gran parte da motivazioni emotive o da “deficit cognitivi”. Questi ultimi riguardano soprattutto la mancata percezione di tutti gli oneri che gravano sugli immobili (nelle sue varie fasi, dall’acquisto iniziale fino alla vendita finale), che quasi sempre consentono ai proprietari di poter affermare: “Ho pagato quella casa 50 anni fa 50 milioni di lire ed oggi vale almeno un milione di euro, un affare colossale!”

Certo, a giudicare dalle sole cifre di partenza e di arrivo, sembra che sia il “paese di Bengodi”; ma facendo i dovuti calcoli, si scopre che il rendimento annuo rappresentato dall’incremento del valore è del 7,6%; non poco, ma neppure così tanto come si potrebbe giudicare dall’enorme crescita nominale. In fondo, dal 1950 ad oggi l’inflazione ha fatto lievitare le cifre nominali di 30 volte (pari al 6% annuo).

Ma non finisce qui. Quando si parla di “deficit cognitivi” bisogna mettere in conto altri elementi spesso “cancellati”, quali il gravame fiscale sull’acquisto, sul mantenimento e sulla rivendita dell’immobile, che modificano (riducendolo) il rendimento lordo. Ricordiamo, per “correttezza cognitiva”, che su un immobile si paga il notaio in fase di acquisto, l’IVA (se acquistata dal costruttore, 10% sul valore dichiarato in atto; se acquistata da un privato, imposta ipotecaria e catastale più imposta di registro per un totale del 10% sul valore catastale). Gravano inoltre importi fissi per 504 euro più bolli, diritti ed oneri fiscali vari. Non scordiamoci infine i costi per la mediazione, che pesano in genere per il 3% del valore effettivo pattuito tra le parti. Fatti due conti, il costo “iniziale” è superiore al valore per almeno il 15%; visto in altro modo, una volta firmato l’atto, la casa vale il 15% in meno…

Ma non finisce qui. Un immobile, nel tempo, ha bisogno di lavori ordinari e straordinari (rifare la facciata, sistemare il tetto, rifare l’impianto dell’ascensore, ecc.) che vanno, ovviamente, ad incrementare il costo iniziale ed a dedurre il guadagno effettivo derivante dalla rivalutazione del bene. Certo, chi compra casa per affittarla mette in conto il canone di locazione che offre un introito mensile che costituisce uno degli obiettivi dell’investimento (l’altro è la crescita del capitale nel tempo). Non è determinabile una percentuale, perché dipende dal tipo di appartamento (quelli di lusso rendono di più di quelli popolari), dall’ubicazione (nei centri urbani gli affitti sono più alti che in periferia), dalla località (in città le locazioni sono più alte che nei paesi).

Scorrendo le offerte in un sito Internet specializzato, si scopre che a Torino si va da 600 euro per 62 mq in zona San Secondo a 1.300 euro per 80 mq in Piazza Vittorio ed a 2.300 euro per 200 mq in Piazza Castello. Invece a Mantova, si trovano 60 mq a 430 euro, e 120 mq a 1.500 euro; e così via in giro per l’Italia. Ma si tratta, anche in questo caso, di redditi lordi. Sugli affitti grava un’imposta per la registrazione del contratto, ed il ricavato va inserito (con una modesta riduzione del 15%) nella denuncia dei redditi (quadro RB del modello UNICO), pagando aliquote che, a seconda del reddito complessivo del proprietario, vanno dal 23% al 43% più gli incrementi applicati dalle regioni (in Piemonte, ad esempio, si va da un minimo dello 0,9% ad un massimo dell’1,4%). Morale, l’affitto netto è pari, grosso modo, alla metà di quello lordo…

E a proposito di sicurezza e di costante e sicuro incremento di valore, bisognerebbe ricordare alcuni elementi di rischio che gravano sugli immobili. Senza parlare di eventuali fatti drammatici (chi possedeva un appartamento a L’Aquila ha perso tutto…), accenniamo a fatti che possono svilire il valore (costruzione di un’autostrada o di una fabbrica inquinante nelle vicinanze, degrado sociale del quartiere, chiusura di negozi, ecc.). Ma a proposito di sicurezza del reddito, bisognerebbe mettere in conto non solo l’eventuale morosità del locatore (quanti, soprattutto in questi tempi di crisi, non riescono a pagare l’affitto al padrone di casa?), ma anche i “tempi morti” tra una locazione e l’altra (quanti appartamenti sfitti a reddito zero ci sono in giro per le città?).

E infine, un’occhiata ai prezzi delle case in vendita in questi ultimi tempi. In Italia, per fortuna, non si sta verificando il crollo della Spagna o degli Stati Uniti; ma c’è un’indiscutibile stasi delle vendite. Il mercato, in sostanza, è “ingessato” ed i prezzi di vendita sono più fittizi che reali, perché l’offerta c’è, ma la domanda è debole. Paolo Bozzetti, presidente dell’Ance (l’associazione dei costruttori) ha recentemente affermato che: “Si sta aprendo una fase che, senza giri di parole, possiamo definire di recessione. Un periodo iniziato nel secondo semestre 2008 e che secondo le nostre stime tenderà a peggiorare”. Il peggioramento sta non solo nel calo delle nuove costruzioni e delle vendite, ma anche dei prezzi. Le società specializzate italiane in proposito sono molto caute e non si sbilanciano; l’unica previsione precisa è stata compiuta dal Fondo Monetario Internazionale, secondo il quale nel giro di un paio d’anni le quotazioni degli immobili in Italia potrebbero diminuire intorno al 15 per cento, per poi recuperare un po’ di terreno perduto solo a partire dal 2011. Ed anche l’ultimo rapporto European Outlook 2010 dell’istituto di ricerche Scenari Immobiliari prevede un calo complessivo dei valori del 10% tra il 2009 ed il 2010.

Insomma, l’investimento immobiliare è un’eccellente soluzione quando si compra la prima casa, quella da abitare; va effettuato con consapevolezza nel caso di abitazione da destinare a reddito attraverso l’affitto. Una consapevolezza che deve essere pari, almeno, a quella destinata a tutte le altre forme d’investimento.

Senza pregiudizi ma anche senza motivazioni puramente emotive e poco razionali